Mis à jour le 22 octobre 2026 : chaque chiffre de ce guide renvoie à une source officielle dominicaine et intègre les changements fiscaux de la loi 30-26.
J’ai vu récemment, dans un groupe Facebook d’expatriés, quelqu’un publier une analyse financière détaillée sur l’achat d’un bien en République dominicaine. Sa conclusion : il vaut mieux louer. Il prenait un appartement à 120 000 US$ loué 552 US$ par mois, soit un rendement brut de 5,52 % et 18 ans pour récupérer la mise.
Le calcul était juste. Le problème, c’est ce qu’il laissait de côté, et ce que la plupart des analyses en ligne laissent de côté dans un sens comme dans l’autre : les frais qui mangent le loyer, les impôts, et la différence entre une promesse et un chiffre vérifiable.
Je travaille dans le marketing immobilier sur la Côte Nord de la République dominicaine, à Cabarete et dans les environs. Je vois chaque jour comment les biens se vendent. Ce guide s’en tient à ce qui se vérifie : les chiffres officiels quand ils existent, et le calcul quand ils n’existent pas.
La réponse courte : la rentabilité réelle d’un bien en République dominicaine, c’est le loyer annuel qui reste après tous les frais, divisé par ce que vous payez. Ajoutez les impôts qui vous concernent, et considérez la plus-value comme une possibilité, pas comme une partie du plan. Si un chiffre ne peut pas être appuyé par des documents ou une source officielle, ne fondez pas votre décision dessus.
Rendement brut ou net : le chiffre qui compte
La plupart des annonces donnent le rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix. C’est le chiffre flatteur. Ce qui vous reste, c’est le rendement net, après :
- La gestion, qui en location saisonnière est généralement un pourcentage des revenus.
- L’entretien et les réparations. L’air marin use tout.
- Les charges de copropriété.
- Les semaines vides entre deux locataires ou voyageurs.
- L’assurance, les services à votre charge et le mobilier à remplacer.
- Les impôts : l’IPI annuel si vos biens dépassent le seuil d’exonération, et l’impôt sur le revenu locatif quand il s’applique.
Voici le même appartement à 120 000 US$ avec un loyer d’exemple et 30 % de frais d’exemple. Ce sont des chiffres pour illustrer la méthode, pas des données de marché :
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Prix | 120 000 US$ |
| Loyer (800 US$ par mois, exemple) | 9 600 US$ par an |
| Rendement brut | 8,0 % |
| Frais (30 % du loyer, exemple) | −2 880 US$ par an |
| Rendement net | 5,6 % |
Il n’existe pas de statistique officielle des rendements ni de l’occupation par ville en République dominicaine. Quand quelqu’un vous cite une moyenne, demandez les chiffres du bien lui-même : réservations réelles, relevés de revenus du gestionnaire actuel et budget de la copropriété.
La promesse « vous récupérez votre investissement en 1 ou 2 ans »
On entend souvent qu’une villa ou un appartement se rembourse tout seul en un ou deux ans. Cela peut arriver, mais c’est un cas particulier : un bien acheté bien en dessous de sa valeur, ou revendu avec une forte plus-value. Ce n’est pas ce que fait le loyer à lui seul.
Le calcul est simple. Le nombre d’années pour récupérer le prix grâce au loyer, c’est le prix divisé par le revenu net annuel :
| Rendement net annuel | Années pour récupérer le prix grâce au loyer |
|---|---|
| 4 % | 25 ans |
| 6 % | environ 17 ans |
| 8 % | 12,5 ans |
| 10 % | 10 ans |
| 50 % | 2 ans |
Pour récupérer 120 000 US$ en deux ans grâce au loyer, le bien devrait vous laisser environ 60 000 US$ par an après frais. Si quelqu’un vous promet cela, demandez à voir les documents qui le prouvent.
La plus-value : une possibilité, pas un plan
Les biens peuvent prendre de la valeur, surtout dans les zones touristiques où le terrain est rare. Mais la plus-value n’est pas garantie, et elle ne devient de l’argent qu’au moment de la vente. Avant de compter dessus, demandez des ventes récentes de biens comparables dans la même résidence ou la même rue, et méfiez-vous des moyennes qui ne viennent pas d’une source officielle.
Et n’oubliez pas que vendre a désormais son propre impôt (section suivante).
Les impôts, chiffres officiels (2026)
| Impôt | Ce qui s’applique | Source |
|---|---|---|
| Taxe de transfert immobilier | 3 %, payée lors du transfert du titre à votre nom | DGII (loi 831, loi 173-07) |
| Impôt foncier annuel (IPI) | 1 % sur la valeur de vos biens au-delà de RD$10 695 494 (montant 2026, ajusté chaque année) | DGII |
| Plus-value à la vente (particulier) | Impôt unique de 10 %, depuis la loi 30-26 du 18 juin 2026. Les personnes de 65 ans ou plus qui vendent leur résidence principale sont exonérées. | DGII, Avis 10-26 |
| Inscription d’hypothèque | Passe à 1 % à partir de l’exercice 2027 et disparaît à partir de 2028 | DGII, Avis 10-26 |
L’exonération de l’IPI s’applique au total de tous vos biens réunis, pas à chacun séparément. Votre avocat ou votre comptable peut vous dire exactement ce qui s’applique à votre cas.
CONFOTUR : ce que ça couvre vraiment
La loi 158-01 a créé des incitations fiscales pour les projets touristiques classés par le CONFOTUR, le conseil de promotion touristique du gouvernement. La loi a été modifiée plusieurs fois, et ce que reçoit réellement un acheteur dépend de la classification de chaque projet.
Trois choses à savoir avant de payer plus cher un « bien CONFOTUR » :
- L’avantage appartient au projet. Demandez la résolution officielle de classification du CONFOTUR, et faites confirmer par votre avocat quels impôts elle couvre, pour combien de temps et à partir de quelle date.
- Le compteur tourne peut-être déjà. La durée d’exonération se compte à partir d’une date fixée pour le projet, pas à partir de votre achat. Dans une revente, il peut n’en rester qu’une partie, ou rien.
- 2026 ajoute une nouvelle limite. La loi 30-26 prévoit qu’un contribuable ne peut pas bénéficier de plus d’un régime d’incitation pour un même investissement. Les juristes débattent encore de son application aux projets existants : posez la question à votre avocat pour votre cas.
La clarté du titre : la variable que personne ne met dans le tableur
La clarté du titre compte plus qu’on ne le pense. Le délai pour recevoir votre titre peut aller de quelques semaines pour une revente propre avec un avocat expérimenté à plusieurs années quand il y a des litiges de succession, des limites floues ou un promoteur endetté auprès de sa banque. Ce n’est pas une raison de ne pas acheter. C’est une raison d’avoir un avocat dominicain expérimenté dès le début.
Ce que je vois sur le terrain à Cabarete
Les acheteurs que je rencontre posent de meilleures questions qu’il y a quelques années : programmes de gestion, occupation réelle, structure juridique, statut CONFOTUR. C’est une bonne nouvelle. À un acheteur qui demande des documents, il est beaucoup plus difficile de vendre du rêve.
La bonne question à se poser
La question n’est pas « vaut-il mieux louer ou acheter en République dominicaine ? ».
La meilleure question est : quel bien, dans quel quartier, avec quelle stratégie locative et quelle structure juridique, à quel prix, et avec quels documents pour appuyer les chiffres ?
Si vous étudiez un bien sur la Côte Nord et que vous voulez un deuxième avis sur les chiffres, j’y jetterai un œil avec plaisir. Je ne suis pas agent immobilier. Je fais du marketing, du contenu vidéo et drone et de la stratégie digitale pour le secteur immobilier ici. Mais je connais assez le marché pour vous aider à poser les bonnes questions avant de décider.
Vous cherchez un bien sur la Côte Nord ?
Je travaille avec un petit groupe de professionnels de l’immobilier de confiance à Cabarete et Sosúa : des agents et des avocats que je connais personnellement et que j’ai vus travailler avec intégrité.
Je ne les publie pas, parce que le bon choix dépend du cas : le bon agent pour un appartement à 150 000 US$ n’est pas le même que pour une villa à 600 000 US$.
Dites-moi ce que vous cherchez et je vous mets en relation avec la personne la plus adaptée à votre situation, sans aucun frais pour vous.
Darwin Alejandro est spécialiste en marketing digital et producteur de contenu à Cabarete, en République dominicaine. Il travaille avec des agences immobilières, des entreprises touristiques et des marques locales de la Côte Nord. Cet article est purement informatif et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les chiffres fiscaux proviennent de la DGII et de la loi en vigueur en octobre 2026 ; faites valider votre cas par un avocat ou un comptable dominicain qualifié avant toute décision.